ซื้อขายบ้านต้องรู้! สัญญาจะซื้อจะขายสำคัญกว่าที่คิด
ซื้อขายบ้านต้องรู้! สัญญาจะซื้อจะขายสำคัญกว่าที่คิด การซื้อขายบ้านเป็นหนึ่งในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญอย่างมาก และการซื้อขายบ้านจะต้องมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือคอนโดมิเนียม จึงทำให้หลายๆ คนเลือกใช้บริการจากบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อความสะดวกในการซื้อขาย เพราะการทำสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่เรื่องง่ายนะคะ เพื่อป้องกันความผิดพลาด เรามาทำความรู้จักกับสัญญาจะซื้อจะขาย และรายละเอียดที่สำคัญของสัญญานี้ เพื่อให้การซื้อขายบ้านเป็นไปได้อย่างราบรื่นกันค่ะ
- 9 วิธีเช็กฮวงจุ้ยบ้านด้วยตนเองแบบง่ายๆ รับปี 2567
- 8 Checklist ซื้อบ้านมือสองยังไงไม่ให้ถูกหลอก
- เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ที่มือใหม่น่าลงทุนในปี 2024
สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร?
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านเป็นสัญญาที่กำหนดเงื่อนไข และรายละเอียดในการซื้อขายบ้านระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย สัญญานี้มีความสำคัญเพราะจะกำหนดสิทธิและหน้าที่ของทั้งสองฝ่าย โดยจะระบุรายละเอียดที่สำคัญเกี่ยวกับการซื้อขาย เช่น ราคาขาย เงื่อนไขการชำระเงิน วันที่โอนกรรมสิทธิ์ และเงื่อนไขอื่นๆ รวมถึงความรับผิดชอบต่อความเสียหายที่คู่สัญญาต้องปฏิบัติตาม
สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นสัญญาที่ตกลงกันระหว่างผู้จะขายและผู้จะซื้อ ว่าผู้จะซื้อตกลงจะซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้จะขาย และตกลงจะชำระเงินให้กับผู้จะขายเป็นจำนวนเงินตามที่กำหนดในสัญญา โดยสัญญาจะซื้อจะขายจะมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน หมายความว่าทั้งสองฝ่ายต่างมีสิทธิและหน้าที่ต่อกัน เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการผิดพลาด หรือถูกโกงในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้จะซื้อและผู้จะขายจึงควรศึกษาและทำความเข้าใจในรายละเอียดของสัญญาอย่างรอบคอบ
รายละเอียดของสัญญาจะซื้อจะขาย
ถึงแม้ว่าหลายๆ คนจะเลือกใช้บริการจากบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อความสะดวกในการซื้อขายบ้าน คอนโดเนียม และที่ดินต่างๆ และถึงแม้ว่าบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะมีผู้เชี่ยวชาญมาให้การดูแลอย่างไร แต่รายละเอียดต่างๆ ในสัญญาจะซื้อจะขายมีความสำคัญอย่างยิ่ง โดยในการทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ผู้จะซื้อควรพิจารณาอย่างรอบคอบถึงรายละเอียดต่างๆ ในสัญญา ดังนี้
- หัวสัญญา
หัวสัญญาควรระบุข้อมูลพื้นฐานของสัญญา เช่น ชื่อสัญญา วันที่ทำสัญญา และสถานที่ทำสัญญา
- รายละเอียดของผู้จะขายและผู้จะซื้อ
ควรระบุข้อมูลของผู้จะขายและผู้จะซื้ออย่างครบถ้วน ได้แก่ ชื่อ-นามสกุล อายุ ที่อยู่ (ตามบัตรประจำตัวประชาชน) และเลขประจำตัวประชาชน พร้อมแนบสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของทั้งสองฝ่ายไว้ท้ายสัญญา
- รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย
ควรระบุรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายอย่างครบถ้วน ได้แก่ ชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่ตั้ง ลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ พื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ และจำนวนห้อง
- ระบุราคาซื้อขายและการชำระเงิน
ควรระบุราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ และกำหนดระยะเวลาและวิธีการชำระเงิน โดยควรระบุให้ชัดเจนว่าผู้จะซื้อจะชำระเงินให้กับผู้จะขายเป็นจำนวนเงินเท่าใด ชำระเป็นกี่งวด และชำระงวดละเท่าใด
- การโอนกรรมสิทธิ์
ควรระบุกำหนดระยะเวลาและวิธีการโอนกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ โดยควรระบุให้ชัดเจนว่าผู้จะขายจะโอนกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้จะซื้อเมื่อใดและอย่างไร
- ส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ระบุกำหนดระยะเวลาและวิธีการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยควรระบุให้ชัดเจนว่าผู้จะขายจะส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้กับผู้จะซื้อเมื่อใดและอย่างไร
- โอนสิทธิ์และคำรับรองของผู้จะขาย
ควรระบุสิทธิ์และหน้าที่ต่างๆ ของผู้จะขายที่โอนให้กับผู้จะซื้อ รวมถึงคำรับรองของผู้จะขายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย เช่น ผู้จะขายรับรองว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายไม่มีภาระติดพันใดๆ เป็นต้น
- กรณีผิดสัญญาและระงับสัญญา
ควรระบุกรณีผิดสัญญาและระงับสัญญา โดยควรระบุให้ชัดเจนว่าหากผู้ใดผิดสัญญาจะเป็นอย่างไร และหากสัญญาถูกระงับจะเป็นอย่างไร นอกจากนี้ ผู้จะซื้อควรตรวจสอบรายละเอียดต่างๆ ของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายอย่างรอบคอบ
- ตรวจสอบโฉนดที่ดิน
ตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าถูกต้องครบถ้วนหรือไม่ โดยควรตรวจสอบรายละเอียดต่างๆ เช่น เลขที่โฉนด เลขที่ที่ดิน ประเภทที่ดิน พื้นที่ของที่ดิน และชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์
- ตรวจสอบภาระติดพัน
ควรตรวจสอบว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายมีภาระติดพันใดๆ หรือไม่ เช่น จำนอง ขายฝาก ภาระจำยอม เป็นต้น
- ตรวจสอบสภาพของอสังหาริมทรัพย์
ควรตรวจสอบสภาพของอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด โดยควรตรวจสอบทั้งภายนอกและภายใน เพื่อให้แน่ใจว่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ในสภาพดีและตรงตามความต้องการ
เอกสารที่ต้องแนบในสัญญาจะซื้อจะขายมีอะไรบ้าง
- สำเนาบัตรประชาชนของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมเซ็นรับรองสำเนาด้วย
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- โฉนดที่ดิน
- ผังโครงการ
- แบบบ้าน
การผิดสัญญาจะซื้อจะขาย มีผลอย่างไร
สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาประเภทหนึ่งที่มีวัตถุประสงค์ เพื่อตกลงกันว่าจะซื้อขายทรัพย์สินกันในอนาคต สัญญาจะซื้อจะขายมีผลผูกพันทางกฎหมาย หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งทำผิดสัญญาโดยไม่ได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง อาจส่งผลให้อีกฝ่ายหนึ่งได้รับความเสียหายและสามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้ ถึงแม้ว่าในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จะมีการคัดกรองทั้งผู้ที่ต้องการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์มาเป็นอย่างดี แต่ในบ้างครั้งก็อาจมีกรณีผิดสัญญาเกิดขึ้นได้ โดยการผิดสัญญาจะซื้อจะขายสามารถเกิดขึ้นได้หลายกรณี เช่น
- ผู้ขายผิดสัญญา เช่น ผู้ขายไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ตามกำหนดเวลา ผู้ขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ผู้ขายขายทรัพย์สินให้กับบุคคลอื่นก่อน หรือผู้ขายมีภาระผูกพันเกี่ยวกับทรัพย์สินที่โอนให้แก่ผู้ซื้อ เช่น หนี้สินค้างชำระ สิทธิการเช่า เป็นต้น
- ผู้ซื้อผิดสัญญา เช่น ผู้ซื้อไม่ชำระเงินตามกำหนดเวลา ผู้ซื้อไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขในการซื้อขาย เช่น การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ การตรวจสอบภาระผูกพันต่างๆ เป็นต้น หรือผู้ซื้อขอยกเลิกสัญญาโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ขาย
กรณีผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องตามสัญญาได้ดังนี้
- บอกเลิกสัญญา ผู้ซื้อสามารถบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินมัดจำคืนพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5% ต่อปีนับแต่เวลาที่รับเงินไปแต่ละงวด
- บังคับให้ปฏิบัติตามสัญญา ผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องผู้ขายให้ปฏิบัติตามสัญญา เช่น บังคับให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ให้ตามกำหนดเวลา
- เรียกร้องค่าเสียหาย ผู้ซื้อสามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการกระทำของผู้ขาย เช่น ค่าเสียหายจากการเสียโอกาสในการซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่น ค่าเสียหายจากการย้ายที่อยู่ ค่าเสียหายจากการเสียโอกาสในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน เป็นต้น
กรณีผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายมีสิทธิเรียกร้องตามสัญญาได้ดังนี้
- บอกเลิกสัญญา ผู้ขายสามารถบอกเลิกสัญญาและยึดเงินมัดจำไว้
- ฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย ผู้ขายสามารถฟ้องร้องผู้ซื้อเรียกค่าเสียหายจากความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการกระทำของผู้ซื้อ เช่น ค่าเสียหายจากการสูญเสียโอกาสในการขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลอื่น ค่าเสียหายจากการเสียโอกาสในการใช้ประโยชน์จากเงินมัดจำ เป็นต้น
หากในสัญญาไม่มีการกำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับการผิดสัญญาไว้อย่างชัดเจน ฝ่ายที่ไม่ได้รับความเสียหายสามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากฝ่ายที่ผิดสัญญาได้ โดยอาจอ้างอิงตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 กำหนดว่า “ถ้าคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ตามสัญญา จะถือว่าผิดสัญญา ถ้าหนี้นั้นเป็นเงิน ผู้เสียหายจะเรียกให้ชำระหนี้และดอกเบี้ยตามอัตราที่กฎหมายกำหนด”
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 404 กำหนดว่า “ถ้าคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา อีกฝ่ายหนึ่งจะเรียกให้ชำระค่าเสียหายได้ เว้นแต่คู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญาจะพิสูจน์ได้ว่าตนได้ปฏิบัติตามสัญญาโดยสุจริตแล้ว”
ค่าเสียหายที่ฝ่ายที่ไม่ได้รับความเสียหายสามารถเรียกร้องได้
- ค่าเสียหายเชิงทดแทน คือ ค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจริง เช่น ค่าเสียหายจากการที่ทรัพย์สินชำรุดเสียหาย ค่าเสียหายจากการที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้ตามปกติ เป็นต้น
- ค่าเสียหายเชิงลงโทษ คือ ค่าเสียหายที่ฝ่ายที่ผิดสัญญาต้องชำระเพิ่ม เพื่อเป็นหลักประกันว่าฝ่ายที่ไม่ได้รับความเสียหายจะได้รับค่าเสียหายตามสมควร เช่น ค่าเสียหายจากการที่ฝ่ายที่ผิดสัญญาจงใจทำผิดสัญญา เป็นต้น
นอกจากนี้ ฝ่ายที่ไม่ได้รับความเสียหายยังสามารถฟ้องร้องดำเนินคดีกับฝ่ายที่ผิดสัญญาเพื่อขอให้ศาลสั่งให้ฝ่ายที่ผิดสัญญาปฏิบัติตามสัญญา หรือสั่งให้ฝ่ายที่ผิดสัญญาชำระค่าเสียหายได้อีกด้วย
การทำสัญญาจะซื้อจะขายควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรและลงลายมือชื่อของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องกันตามกฎหมาย หากคู่สัญญาไม่สามารถทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรได้ ให้ทำเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่อหน้าพยานอย่างน้อย 2 คน
สัญญาจะซื้อจะขายมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขาย เนื่องจากเป็นเอกสารที่แสดงเจตนารมณ์ของคู่สัญญาว่าตกลงที่จะซื้อขายทรัพย์สินกันในอนาคต โดยสัญญาจะซื้อจะขายจะกลายเป็นสัญญาซื้อขายเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ ดังนั้น ผู้จะซื้อและผู้จะขายควรศึกษารายละเอียดของสัญญาจะซื้อจะขายอย่างรอบคอบก่อนลงนามในสัญญา เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาดหรือความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
Forbest Properties เราเป็นบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีบริการด้านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ทั้ง บริษัทนายหน้าขายที่ดิน ที่มีบริการขายที่ดินกรุงเทพและทั่วประเทศไทย เพื่อการลงทุน การอยู่อาศัย และเพื่อการพาณิชย์ มีทีมงานผู้เชี่ยวชาญที่จะให้คำปรึกษาและความช่วยเหลือในกระบวนการซื้อขาย ที่มีประสบการณ์ดำเนินธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่า 32 ปี หากคุณกำลังมองหาบริการที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินกรุงเทพ หรือบริษัทนายหน้าขายที่ดินกรุงเทพ ไม่ควรพลาดที่จะติดต่อบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ Forbest Properties
สนใจติดต่อ
line ID : @forbestproperties