สำหรับชาวต่างชาติที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คำถามแรกที่มักเกิดขึ้นคือ ชาวต่างชาติสามารถซื้อขายที่ดินได้หรือไม่ ซึ่งคำตอบตามตรงก็คือ ในขณะนี้ประเทศไทยยังไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินโดยตรงในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตาม กฎหมายของประเทศไทยก็ยังมีข้อยกเว้นและทางเลือกอื่นๆ ที่ถูกต้องตามกฎหมาย สำหรับการครอบครองที่ดินโดยชาวต่างชาติอยู่ ซึ่งข้อมูเหล่านี้จะมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการวางแผนและการลงทุน ซึ่งจะทำให้คุณสามารถเลือกวิธีการลงทุนที่เหมาะสมและหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายในอนาคต
ดังนั้น ในบทความนี้ ForBest Property จะนำเสนอทางเลือกทั้งหมดที่ชาวต่างชาติสามารถใช้ในการถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย พร้อมข้อแนะนำที่จำเป็นสำหรับการลงทุนที่ปลอดภัยและถูกต้อง
ข้อจำกัดทั่วไปในการซื้อที่ดินของชาวต่างชาติ
หลักการพื้นฐานของกฎหมายไทยระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรงในประเทศไทยได้ โดยนโยบายและข้อจำกัดนี้เกิดขึ้นมาจากจุดประสงค์ที่ต้องการจะรักษาผลประโยชน์ของชาติและความมั่นคงทางเศรษฐกิจ คือเพื่อป้องกันไม่ให้ที่ดิ ซึ่งถือเป็นทรัพยากรสำคัญของประเทศ ตกอยู่ในกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติมากเกินไป และป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ
แต่ถึงแม้จะมีข้อจำกัดดังกล่าว กฎหมายไทยก็ยังคงเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถลงทุนและครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ อย่างถูกต้องตามกฎหมายได้ ตามกรณียกเว้นต่อไปนี้
กรณีที่ 1: การซื้อคอนโดมิเนียมและห้องชุด
การซื้อคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมมากที่สุดสำหรับชาวต่างชาติ เนื่องจากเป็นวิธีการที่ง่ายและมีความซับซ้อนน้อยที่สุด ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารที่จดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมได้ โดยมีเงื่อนไขว่าการถือครองของชาวต่างชาติต้องมีสัดส่วนไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวมทั้งหมดในโครงการนั้น
ซึ่งข้อดีของการซื้อคอนโดมิเนียมคือ ผู้ซื้อจะได้รับกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงในห้องชุดนั้นๆ โดยหลังจากการซื้อแล้วสามารถเลือกที่จะขายหรือให้เช่าได้อย่างอิสระด้วยตนเอง และไม่มีข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาในการถือครอง ด้วยขั้นตอนการซื้อขายที่ไม่ยุ่งยากซับซ้อน เหมาะทั้งกับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและเพื่อการลงทุน
กรณีที่ 2: การเช่าที่ดินระยะยาว
การเช่าที่ดินระยะยาวเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ได้รับความนิยมและการยอมรับอย่างกว้างขวาง จากชาวต่างชาติที่ต้องการอยู่อาศัยหรือประกอบธุรกิจในประเทศไทย โดยชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินได้สูงสุดถึง 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้อีก 30 ปี หลังจากหมดสัญญาเดิม
แม้ว่าวิธีนี้จะไม่ได้เป็นการให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินกับผู้เช่า แต่พวกเขาจะได้รับสิทธิการเช่าที่มีความมั่นคงและสามารถโอนหรือจำนองได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย อีกทั้งสิทธิการเช่าระยะยาวยังสามารถนำไปใช้เป็นหลักทรัพย์ในการยื่นกู้เงินได้อีกด้วย เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการใช้ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยหรือประกอบธุรกิจในระยะยาว โดยไม่จำเป็นต้องถือครองกรรมสิทธิ์
ข้อดีของการเช่าระยะยาวคือ ค่าใช้จ่ายเริ่มต้นต่ำกว่าการซื้อที่ดิน แต่ยังสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเต็มที่ พร้อมทั้งมีความยืดหยุ่นในด้านการเงิน อย่างไรก็ตาม ข้อเสียคือ ผู้เช่าจะไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินอย่างแท้จริง และยังต้องรับภาระค่าเช่าตลอดระยะเวลาของสัญญาเช่า
กรณีที่ 3: การจัดตั้งบริษัทไทย
การจัดตั้งบริษัทไทยเพื่อถือครองที่ดินเป็นทางเลือกที่ซับซ้อน แต่ให้ความยืดหยุ่นมากกว่า และเหมาะสำหรับการครอบครองที่ดินเพื่อการลงทุนขนาดใหญ่
ในการดำเนินการกรณีนี้ นักลงทุนต่างชาติจะต้องร่วมลงทุนกับผู้ถือหุ้นไทย โดยเงื่อนไขสำคัญคือ นักลงทุนต่างชาติจะสามารถถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% ของทุนจดทะเบียนบริษัท ส่วนที่เหลือ 51% หรือมากกว่าต้องเป็นของผู้ถือหุ้นไทย และสิ่งสำคัญที่ควรระวังคือบริษัทที่ร่วมลงทุนนี้ต้องเป็น ‘บริษัทไทยแท้’ โดยไม่ได้เป็นการใช้ ‘นอมินี (Nominee)’ หรือการให้คนไทยมาถือหุ้นแทนเพื่อหลบเลี่ยงกฎหมาย ซึ่งแน่นอนว่าเป็นสิ่งที่ผิดกฎหมาย มีโทษทางอาญา
ข้อดีของการใช้บริษัทคือ สามารถซื้อที่ดินได้โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องขนาดหรือจำนวนแปลง และสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเต็มที่ อย่างไรก็ตาม ข้อเสียคือ ต้องมีค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนและดูแลบริษัท ต้องจัดหาผู้ถือหุ้นไทยที่เชื่อถือได้ และต้องปฏิบัติตามกฎหมายบริษัทอย่างเคร่งครัด
กรณีที่ 4: การลงทุนในประเทศ
สำหรับในกรณีของกลุ่มชาวต่างชาติที่มีกำลังทางการเงินและมีเงินทุนมากพอ สามารถเลือกนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการที่รัฐเห็นชอบ คือเป็นการลงทุนที่ประโยชน์ต่อเศรษฐกิจ และสังคมของประเทศ หรือเป็นประเภทธุรกิจที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนประกาศเป็นธุรกิจที่ขอรับการส่งเสริมฯ ได้ ด้วยจำนวนทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาท ด้วยระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 3 ปี ก็จะสามารถขอถือครองที่ดินได้ในขนาดไม่เกิน 1 ไร่ ในเขตเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือในเขตที่กำหนด เป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง
กลุ่มชาวต่างชาติที่มีสิทธิ์ขอถือครองที่ดินตามเงื่อนไขนี้ ได้แก่ ผู้มีความมั่งคั่งสูง ผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ ชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย และผู้มีความเชี่ยวชาญพิเศษ และสำคัญคือที่ดินที่ได้รับการอนุญาตให้ครอบครองสามารถซื้อเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น ไม่สามารถใช้เพื่อจุดประสงค์อื่นได้ เว้นแต่จะได้รับการอนุญาตเป็นพิเศษ
ทางเลือกที่ 5: การรับมรดก
การรับที่ดินเป็นมรดกเป็นกรณีพิเศษที่กฎหมายไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินได้ แต่ต้องเป็นการรับมรดกจากผู้ที่มีสิทธิ์ถือครองที่ดินตามกฎหมายในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมตามกฎหมาย
โดยชาวต่างชาติที่รับมรดกที่ดินจะต้องผ่านความเห็นชอบจากรัฐมนตรีในการได้มาซึ่งที่ดินนั้น แต่เมื่อรวมกับที่มีอยู่แล้วจะต้องไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ตามความในประมวลกฎหมายที่ดิน ปี 2497
ซึ่งอีกหนึ่งข้อจำกัดที่สำคัญคือ ชาวต่างชาติที่ได้รับที่ดินจากการรับมรดกไม่สามารถที่จะซื้อที่ดินเพิ่มเติมได้ และต้องใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์ที่กำหนดไว้ในใบอนุญาตเท่านั้น
ข้อควรระวังและคำแนะนำ
การตัดสินใจลงทุนใดๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยควรเริ่มต้นด้วยการศึกษากฎหมายและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีความรู้ความเข้าใจเฉพาะด้าน การได้รับคำปรึกษาจากทนายความและผู้เชี่ยวชาญทางด้านอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์จะช่วยให้คุณเลือกวิธีการที่เหมาะสมและหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจเกิดขึ้น
นอกจากนี้สิ่งสำคัญที่สุดที่ควรหลีกเลี่ยงคือการใช้ “นอมินี” หรือการให้คนไทยสวมสิทธิ์และถือหุ้นแทนเพื่อซื้อที่ดิน เนื่องจากเป็นการกระทำที่ผิดและมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูงมาก ซึ่งอาจนำไปสู่การสูญเสียทรัพย์สิน รวมถึงการต้องรับโทษตามกฎหมาย ได้แก่
1. ความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 ฐานแจ้งให้เจ้าพนักงานผู้กระทำการตามหน้าที่จดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารราชการ ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 6,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
2. ความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดินโดยคนต่างด้าวมีความผิดตามมาตรา 111 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ฐานได้มาซึ่งที่ดินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือทั้งปรับทั้งจำ
ส่วนนิติบุคคลมีความผิดตามมาตรา 112 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน สำหรับคนไทยมีความผิดตามมาตรา 113 ฐานได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเป็นตัวแทนของคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลที่ถือเป็นคนต่างด้าว ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 20,000 บาทหรือจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือทั้งปรับทั้งจำ
การศึกษาเงื่อนไขและข้อจำกัดของแต่ละทางเลือกอย่างละเอียดจะช่วยให้คุณสามารถวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์และเป้าหมายของคุณ อย่าลืมว่าข้อกำหนดทางกฎหมายอาจมีการปรับเปลี่ยนตามนโยบายของรัฐบาล
การตรวจสอบข้อมูลล่าสุดและการติดตามการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายเป็นสิ่งจำเป็น เพราะระเบียบและเงื่อนไขต่างๆ อาจมีการปรับปรุงหรือเปลี่ยนแปลงตามกาลเวลา
วางแผนการลงทุนอย่างถูกต้องและปลอดภัย
แม้ว่าในปัจจุบันการซื้อขายที่ดินกับชาวต่างชาติในประเทศไทยจะยังมีข้อจำกัดอย่างชัดเจน แต่ยังมีทางเลือกที่หลากหลายและถูกต้องตามกฎหมายให้เลือกใช้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดมิเนียม การเช่าระยะยาว การจัดตั้งบริษัทไทย การลงทุนขั้นต่ำ หรือการรับมรดก
แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการเข้าใจข้อจำกัดและเงื่อนไขของแต่ละวิธีการ และตัดสินใจเลือกใช้วิธีที่เหมาะสมที่สุดกับสถานการณ์และเป้าหมายการลงทุนของคุณ การวางแผนอย่างรอบคอบและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจะช่วยให้การลงทุนของคุณประสบความสำเร็จและปลอดภัยทางกฎหมาย
เพราะว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังคงเป็นโอกาสที่ดีสำหรับชาวต่างชาติ หากทำด้วยความรอบคอบและถูกต้องตามกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คำถามแรกที่มักเกิดขึ้นคือ ชาวต่างชาติสามารถซื้อขายที่ดินได้หรือไม่ ซึ่งคำตอบตามตรงก็คือ ในขณะนี้ประเทศไทยยังไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินโดยตรงในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตาม กฎหมายของประเทศไทยก็ยังมีข้อยกเว้นและทางเลือกอื่นๆ ที่ถูกต้องตามกฎหมาย สำหรับการครอบครองที่ดินโดยชาวต่างชาติอยู่ ซึ่งข้อมูเหล่านี้จะมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการวางแผนและการลงทุน ซึ่งจะทำให้คุณสามารถเลือกวิธีการลงทุนที่เหมาะสมและหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายในอนาคต
ดังนั้น ในบทความนี้ ForBest Property จะนำเสนอทางเลือกทั้งหมดที่ชาวต่างชาติสามารถใช้ในการถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย พร้อมข้อแนะนำที่จำเป็นสำหรับการลงทุนที่ปลอดภัยและถูกต้อง
ข้อจำกัดทั่วไปในการซื้อที่ดินของชาวต่างชาติ
หลักการพื้นฐานของกฎหมายไทยระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรงในประเทศไทยได้ โดยนโยบายและข้อจำกัดนี้เกิดขึ้นมาจากจุดประสงค์ที่ต้องการจะรักษาผลประโยชน์ของชาติและความมั่นคงทางเศรษฐกิจ คือเพื่อป้องกันไม่ให้ที่ดิ ซึ่งถือเป็นทรัพยากรสำคัญของประเทศ ตกอยู่ในกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติมากเกินไป และป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ
แต่ถึงแม้จะมีข้อจำกัดดังกล่าว กฎหมายไทยก็ยังคงเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถลงทุนและครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ อย่างถูกต้องตามกฎหมายได้ ตามกรณียกเว้นต่อไปนี้
กรณีที่ 1: การซื้อคอนโดมิเนียมและห้องชุด
การซื้อคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมมากที่สุดสำหรับชาวต่างชาติ เนื่องจากเป็นวิธีการที่ง่ายและมีความซับซ้อนน้อยที่สุด ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารที่จดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมได้ โดยมีเงื่อนไขว่าการถือครองของชาวต่างชาติต้องมีสัดส่วนไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวมทั้งหมดในโครงการนั้น
ซึ่งข้อดีของการซื้อคอนโดมิเนียมคือ ผู้ซื้อจะได้รับกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงในห้องชุดนั้นๆ โดยหลังจากการซื้อแล้วสามารถเลือกที่จะขายหรือให้เช่าได้อย่างอิสระด้วยตนเอง และไม่มีข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาในการถือครอง ด้วยขั้นตอนการซื้อขายที่ไม่ยุ่งยากซับซ้อน เหมาะทั้งกับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและเพื่อการลงทุน
กรณีที่ 2: การเช่าที่ดินระยะยาว
การเช่าที่ดินระยะยาวเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ได้รับความนิยมและการยอมรับอย่างกว้างขวาง จากชาวต่างชาติที่ต้องการอยู่อาศัยหรือประกอบธุรกิจในประเทศไทย โดยชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินได้สูงสุดถึง 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้อีก 30 ปี หลังจากหมดสัญญาเดิม
แม้ว่าวิธีนี้จะไม่ได้เป็นการให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินกับผู้เช่า แต่พวกเขาจะได้รับสิทธิการเช่าที่มีความมั่นคงและสามารถโอนหรือจำนองได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย อีกทั้งสิทธิการเช่าระยะยาวยังสามารถนำไปใช้เป็นหลักทรัพย์ในการยื่นกู้เงินได้อีกด้วย เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการใช้ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยหรือประกอบธุรกิจในระยะยาว โดยไม่จำเป็นต้องถือครองกรรมสิทธิ์
ข้อดีของการเช่าระยะยาวคือ ค่าใช้จ่ายเริ่มต้นต่ำกว่าการซื้อที่ดิน แต่ยังสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเต็มที่ พร้อมทั้งมีความยืดหยุ่นในด้านการเงิน อย่างไรก็ตาม ข้อเสียคือ ผู้เช่าจะไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินอย่างแท้จริง และยังต้องรับภาระค่าเช่าตลอดระยะเวลาของสัญญาเช่า
กรณีที่ 3: การจัดตั้งบริษัทไทย
การจัดตั้งบริษัทไทยเพื่อถือครองที่ดินเป็นทางเลือกที่ซับซ้อน แต่ให้ความยืดหยุ่นมากกว่า และเหมาะสำหรับการครอบครองที่ดินเพื่อการลงทุนขนาดใหญ่
ในการดำเนินการกรณีนี้ นักลงทุนต่างชาติจะต้องร่วมลงทุนกับผู้ถือหุ้นไทย โดยเงื่อนไขสำคัญคือ นักลงทุนต่างชาติจะสามารถถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% ของทุนจดทะเบียนบริษัท ส่วนที่เหลือ 51% หรือมากกว่าต้องเป็นของผู้ถือหุ้นไทย และสิ่งสำคัญที่ควรระวังคือบริษัทที่ร่วมลงทุนนี้ต้องเป็น ‘บริษัทไทยแท้’ โดยไม่ได้เป็นการใช้ ‘นอมินี (Nominee)’ หรือการให้คนไทยมาถือหุ้นแทนเพื่อหลบเลี่ยงกฎหมาย ซึ่งแน่นอนว่าเป็นสิ่งที่ผิดกฎหมาย มีโทษทางอาญา
ข้อดีของการใช้บริษัทคือ สามารถซื้อที่ดินได้โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องขนาดหรือจำนวนแปลง และสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเต็มที่ อย่างไรก็ตาม ข้อเสียคือ ต้องมีค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนและดูแลบริษัท ต้องจัดหาผู้ถือหุ้นไทยที่เชื่อถือได้ และต้องปฏิบัติตามกฎหมายบริษัทอย่างเคร่งครัด
กรณีที่ 4: การลงทุนในประเทศ
สำหรับในกรณีของกลุ่มชาวต่างชาติที่มีกำลังทางการเงินและมีเงินทุนมากพอ สามารถเลือกนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการที่รัฐเห็นชอบ คือเป็นการลงทุนที่ประโยชน์ต่อเศรษฐกิจ และสังคมของประเทศ หรือเป็นประเภทธุรกิจที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนประกาศเป็นธุรกิจที่ขอรับการส่งเสริมฯ ได้ ด้วยจำนวนทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาท ด้วยระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 3 ปี ก็จะสามารถขอถือครองที่ดินได้ในขนาดไม่เกิน 1 ไร่ ในเขตเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือในเขตที่กำหนด เป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง
กลุ่มชาวต่างชาติที่มีสิทธิ์ขอถือครองที่ดินตามเงื่อนไขนี้ ได้แก่ ผู้มีความมั่งคั่งสูง ผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ ชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย และผู้มีความเชี่ยวชาญพิเศษ และสำคัญคือที่ดินที่ได้รับการอนุญาตให้ครอบครองสามารถซื้อเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น ไม่สามารถใช้เพื่อจุดประสงค์อื่นได้ เว้นแต่จะได้รับการอนุญาตเป็นพิเศษ
ทางเลือกที่ 5: การรับมรดก
การรับที่ดินเป็นมรดกเป็นกรณีพิเศษที่กฎหมายไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินได้ แต่ต้องเป็นการรับมรดกจากผู้ที่มีสิทธิ์ถือครองที่ดินตามกฎหมายในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมตามกฎหมาย
โดยชาวต่างชาติที่รับมรดกที่ดินจะต้องผ่านความเห็นชอบจากรัฐมนตรีในการได้มาซึ่งที่ดินนั้น แต่เมื่อรวมกับที่มีอยู่แล้วจะต้องไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ตามความในประมวลกฎหมายที่ดิน ปี 2497
ซึ่งอีกหนึ่งข้อจำกัดที่สำคัญคือ ชาวต่างชาติที่ได้รับที่ดินจากการรับมรดกไม่สามารถที่จะซื้อที่ดินเพิ่มเติมได้ และต้องใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์ที่กำหนดไว้ในใบอนุญาตเท่านั้น
ข้อควรระวังและคำแนะนำ
การตัดสินใจลงทุนใดๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยควรเริ่มต้นด้วยการศึกษากฎหมายและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีความรู้ความเข้าใจเฉพาะด้าน การได้รับคำปรึกษาจากทนายความและผู้เชี่ยวชาญทางด้านอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์จะช่วยให้คุณเลือกวิธีการที่เหมาะสมและหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจเกิดขึ้น
นอกจากนี้สิ่งสำคัญที่สุดที่ควรหลีกเลี่ยงคือการใช้ “นอมินี” หรือการให้คนไทยสวมสิทธิ์และถือหุ้นแทนเพื่อซื้อที่ดิน เนื่องจากเป็นการกระทำที่ผิดและมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูงมาก ซึ่งอาจนำไปสู่การสูญเสียทรัพย์สิน รวมถึงการต้องรับโทษตามกฎหมาย ได้แก่
1. ความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 ฐานแจ้งให้เจ้าพนักงานผู้กระทำการตามหน้าที่จดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารราชการ ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 6,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
2. ความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดินโดยคนต่างด้าวมีความผิดตามมาตรา 111 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ฐานได้มาซึ่งที่ดินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือทั้งปรับทั้งจำ
ส่วนนิติบุคคลมีความผิดตามมาตรา 112 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน สำหรับคนไทยมีความผิดตามมาตรา 113 ฐานได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเป็นตัวแทนของคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลที่ถือเป็นคนต่างด้าว ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 20,000 บาทหรือจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือทั้งปรับทั้งจำ
การศึกษาเงื่อนไขและข้อจำกัดของแต่ละทางเลือกอย่างละเอียดจะช่วยให้คุณสามารถวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์และเป้าหมายของคุณ อย่าลืมว่าข้อกำหนดทางกฎหมายอาจมีการปรับเปลี่ยนตามนโยบายของรัฐบาล
การตรวจสอบข้อมูลล่าสุดและการติดตามการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายเป็นสิ่งจำเป็น เพราะระเบียบและเงื่อนไขต่างๆ อาจมีการปรับปรุงหรือเปลี่ยนแปลงตามกาลเวลา
วางแผนการลงทุนอย่างถูกต้องและปลอดภัย
แม้ว่าในปัจจุบันการซื้อขายที่ดินกับชาวต่างชาติในประเทศไทยจะยังมีข้อจำกัดอย่างชัดเจน แต่ยังมีทางเลือกที่หลากหลายและถูกต้องตามกฎหมายให้เลือกใช้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดมิเนียม การเช่าระยะยาว การจัดตั้งบริษัทไทย การลงทุนขั้นต่ำ หรือการรับมรดก
แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการเข้าใจข้อจำกัดและเงื่อนไขของแต่ละวิธีการ และตัดสินใจเลือกใช้วิธีที่เหมาะสมที่สุดกับสถานการณ์และเป้าหมายการลงทุนของคุณ การวางแผนอย่างรอบคอบและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจะช่วยให้การลงทุนของคุณประสบความสำเร็จและปลอดภัยทางกฎหมาย
เพราะว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังคงเป็นโอกาสที่ดีสำหรับชาวต่างชาติ หากทำด้วยความรอบคอบและถูกต้องตามกฎหมาย
