การซื้อขายที่ดิน เป็นการทำธุรกรรมในจำนวนเงินทีค่อนข้างสูง ทั้งยังมีความเกี่ยวข้องกับกฎหมายภาษีและค่าธรรมเนียมหลากหลายประเภทซึ่งมีการปรับเปลี่ยนอยู่ตลอดเวลา การทำความเข้าใจในเรื่องเหล่านี้จะช่วยให้ผู้ขายเตรียมตัวในการขายที่ดินได้ดียิ่งขึ้น ทั้งยังช่วยป้องกันค่าธรรมเนียมที่อาจเกิดขึ้นโดยไม่จำเป็นได้
ดังนั้น ในบทความนี้ Forbest Properties จะพาผู้อ่านไปเจาะลึกภาษีและค่าธรรมเนียมหลักที่เกี่ยวข้องกับการขายที่ดิน รวมถึงรายละเอียดของการเสียภาษี เงื่อนไขการยกเว้นภาษี และวิธีการคำนวณ พร้อมสรุปทุกอย่างในรูปแบบที่เข้าใจง่าย เพื่อเป็นแนวทางให้ผู้ซื้อและผู้ขายวางแผนก่อนการทำการซื้อขายเพื่อให้ได้รับประโยชน์ที่สูงที่สุด
ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการขายที่ดิน
1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
3. ค่าอากรแสตมป์
4. ค่าธรรมเนียมการโอน
เมื่อขายที่ดิน ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบค่าภาษีและค่าธรรมเนียมสำคัญทั้งหมด 4 ประเภท ดังนี้
1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ที่ผู้ขายต้องถูกหักภาษีจากการขายที่ดิน ซึ่งเป็นตัวเลยที่คำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่าง ราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือ ราคาซื้อขายจริง โดยเน้นการคิดภาษีแบบอัตราก้าวหน้า (5%-35%) ที่ขึ้นอยู่กับช่วงของอัตราโดยถือเป็นรายได้ประเภทหนึ่ง
การจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานี้จะไม่มีการยกเว้น เงินได้จำนวน 150,000 บาทแรกของจำนวนเงินที่ได้รับเหมือนการจ่ายภาษีเงินได้ทั่วไป คือจะต้องจ่ายภาษีตั้งแต่บาทแรกที่ได้รับ
การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แบ่งออกเป็น 2 กรณี ตามวิธีการได้มาของที่ดินนั้น ดังนี้
1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น
กรณีนี้จะหักค่าใช้จ่ายตามระยะเวลาในการถือครอง โดยจะนับตามปีปฎิทิน คือหากซื้อและขายในปีเดียวกันจะนับเป็นการถือครอง 1 ปี หากซื้อในเดือนธันวาคม 2024 และขายในเดือนมีนาคม 2025 ก็จะนับเป็นการถือครอง 2 ปี โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ตามตารางนี้
| ระยะเวลาการถือครอง (ปี) | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | > 8 |
| ค่าใช้จ่ายที่หักได้ (%) | 92 | 84 | 77 | 71 | 65 | 60 | 55 | 50 |
2. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก หรือการให้โดยเสน่หา
ในกรณีนี้ผู้ขายสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ จำนวน 50% และหลังการคำนวณภาษี ค่าภาษีเงินได้ที่ผู้ขายต้องชำระจะมีจำนวนไม่เกิน 20% ของราคาประเมิน
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax – SBT)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ภาษีที่ต้องจ่ายในกรณีที่ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์แบบนับเวลาการถือครองตามแบบวันชนวัน เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี โดยจะคิดคำนวณภาษีในอัตรา 3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่าง ราคาประเมิน และ ราคาซื้อขายจริง
แต่ถ้าหากผู้ขายถือครองอสังหารมิทรัพย์นานเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยผู้ขายจะต้องจะต้องชำระ ค่าอากรแสตมป์ แทน
3. ค่าอากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์ คือค่าใช้จ่ายสำหรับอากรแสตมป์ในขั้นตอนกระบวนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยจะคิดคำนวณในจำนวนร้อยละ 0.5% ของราคาที่สูงกว่าระหว่าง ราคาประเมิน และ ราคาซื้อขายจริง
ซึ่งในกรณีการขายที่ดินที่ต้องเสียภาษีธุรกิจจำเพาะ ผู้ขายจะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์
4. ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์แต่เดิมมีอัตราการคิดคำนวณอยู่ที่ 2% แต่จากมาตรการการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย มีการปรับลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาประเมินทุนทรัพย์และราคาขายไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทย ซึ่งจะมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 30 มิถุนายม พ.ศ. 2569
ซึ่งในส่วนของค่าธรรมเนียมในการโอนอสังหาริมทรัพย์เป็นค่าใช้จ่ายที่สามารถตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายร่วมรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนฝ่ายละครึ่ง แบบกำหนดสัดส่วนอื่นๆ หรือ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะเป็นฝ่ายรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนเต็มจำนวน
คำแนะนำสำหรับผู้ขายที่ดิน
การตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน
ราคาประเมินของที่ดินโดยกรมธนารักษ์จะใช้เป็นเกณฑ์สำคัญในการคำนวณภาษี เช่น ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ และค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน การตรวจสอบข้อมูลราคาประเมินล่าสุดจะช่วยให้คุณวางแผนค่าใช้จ่ายได้อย่างแม่นยำ ดังนั้น ผู้ขายจึงควรตรวจสอบผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อยืนยันความถูกต้อง ก่อนการตกลงทำธุรกรรมการซื้อขายที่ดิน
วิธีการตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์
ในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ จะใช้ฐานภาษีที่สูงกว่า ระหว่างราคาซื้อขายจริง กับราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ ซึ่งเป็นราคาประเมินกลางของรัฐที่มีการปรับปรุงใหม่ทุก 4 ปี โดยรอบปัจจุบันคือ รอบบัญชีปี 2566 – 2569 (1 มกราคม 2566 ถึง 31 ธันวาคม 2569)
ผู้ขายและผู้ซื้อสามารถ ตรวจสอบราคาประเมิน ด้วยตนเองได้จากช่องทาง
- เว็บไซต์กรมธนารักษ์: https://assessprice.treasury.go.th/
- แอปพลิเคชัน TRD Property Valuation บนสมาร์ตโฟน
- Call Center กรมธนารักษ์ โทร. 0-2270-0360-63 และ 0-2059-4999
การตรวจสอบข้อมูลให้ครบถ้วนก่อนทำธุรกรรมจะช่วยลดความผิดพลาดในการคำนวณภาษี และสร้างความมั่นใจให้กับทั้งสองฝ่าย
การเตรียมเอกสารอย่างครบถ้วน
ขายควรเตรียมเอกสารให้พร้อม เช่น โฉนดที่ดินฉบับจริง สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับหลักฐานการซื้อขาย เช่น สัญญาซื้อขาย หรือใบเสร็จค่ามัดจำ
การเตรียมเอกสารที่ครบถ้วนจะช่วยลดความยุ่งยากและป้องกันความล่าช้าในกระบวนการดำเนินการ เพื่อความราบรื่นในกระบวนการซื้อขายและโอนที่ดิน
การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและบัญชี
การคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ อาจมีความซับซ้อน เช่น การคำนวณภาษีเงินได้ รายละเอียดเกี่ยวกับการยกเว้นภาษี หรือการลดหย่อนค่าธรรมเนียม การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เช่น นักกฎหมายหรือนักบัญชี จะช่วยให้คุณเข้าใจขั้นตอนและข้อกำหนดอย่างถูกต้อง อีกทั้งยังช่วยประหยัดเวลาและป้องกันความเสี่ยงในการจ่ายค่าภาษีหรือค่าธรรมเนียมเกินความจำเป็น
ทำไมการวางแผนภาษีและค่าธรรมเนียมจึงสำคัญ?
การทราบแน่ชัดเกี่ยวกับภาษีและค่าธรรมเนียมทั้งหมดที่เกี่ยวข้องจะช่วยให้คุณสามารถวางแผนการเงินและตกลงต่อรองกับผู้ซื้อในการขายที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ ยังช่วยลดการเสียค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นและเพิ่มโอกาสในการขายได้ง่ายขึ้น
การขายที่ดินในปี 2025 ไม่ได้ยุ่งยากอย่างที่คิด เพียงแค่เตรียมข้อมูลให้ครบถ้วน เช่น เอกสารสิทธิ์ในที่ดิน สัญญาการซื้อขาย และข้อมูลที่เกี่ยวข้องอื่นๆ รวมถึงทำความเข้าใจในอัตราภาษี เงื่อนไขทางกฎหมาย และค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่น หากคุณยังมีข้อสงสัยเกี่ยวกับภาษีในการขายที่ดิน เช่น ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือค่าโอนกรรมสิทธิ์ ลองตรวจสอบข้อมูลเพิ่มเติมจากเว็บไซต์ทางการ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานที่ดิน กรมสรรพากร ที่ปรึกษากฎหมาย หรือผู้เชี่ยวชาญของ Forbest Properties เพื่อให้คุณสามารถเตรียมความพร้อมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างสะดวก รวดเร็ว และมั่นใจในการดำเนินการทุกกระบวนการ
