การขายที่ดินในปี 2025 ถือเป็นกระบวนการที่ผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้ลงทุนควรศึกษาและวางแผนอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะเรื่องค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อกำไรหรือการตัดสินใจลงทุนในระยะยาว นอกจากการกำหนดราคาขายที่เหมาะสมแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ควรคำนึงถึง เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าจ้างตัวแทนขาย หรือแม้แต่ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงหรือเตรียมพื้นที่ก่อนขาย

รวมค่าใช้จ่ายในการขายที่ดินปี 2025

• ค่าธรรมเนียมการโอน
  • ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน
• ค่าอากรแสตมป์
  • ตัวอย่างการคำนวณค่าอากรแสตมป์
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ
  • ตัวอย่างการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
• ค่าจิปาถะและค่าจดจำนอง
  • ค่าจิปาถะ
  • ค่าจดจำนอง (เฉพาะกรณีกู้เงินซื้อ)
    • ตัวอย่างการคำนวณค่าจดจำนอง
• เคล็ดลับในการลดค่าใช้จ่าย
  • ตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์
• แนวทางสำหรับผู้ซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุน

1. ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าธรรมเนียมการโอน เป็นค่าใช้จ่ายหลักที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายต้องรับผิดชอบเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ โดยปัจจุบันอัตราค่าธรรมเนียมการโอนกำหนดไว้ที่ 2% ของ “ราคาประเมินทุนทรัพย์” ซึ่งเป็นราคาที่สำนักงานที่ดินประเมินไว้ตามหลักเกณฑ์ของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง แม้ราคาซื้อขายจะสูงกว่าราคาประเมินก็ตาม นอกจากนี้ยังเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมไว้ล่วงหน้าเมื่อวางแผนซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน เพื่อให้การดำเนินการเป็นไปอย่างราบรื่น

ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน

• ราคาขายที่ดิน = 5,500,000 บาท
• ราคาประเมินที่ดิน = 5,000,000 บาท
• ค่าธรรมเนียมการโอน = 5,000,000 × 2% = 100,000 บาท

2. ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์จะคำนวณในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า โดยค่าอากรแสตมป์นี้จะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมทางด้านอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์นี้จะได้รับการยกเว้น ซึ่งหมายความว่าผู้ขายไม่จำเป็นต้องชำระค่าอากรแสตมป์เพิ่มเติมในกรณีดังกล่าว ทั้งนี้ การตรวจสอบเงื่อนไขและรายละเอียดให้ครบถ้วนถือเป็นสิ่งสำคัญเพื่อป้องกันความผิดพลาดในการคำนวณค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการขายทรัพย์สิน

ตัวอย่างการคำนวณค่าอากรแสตมป์

• ราคาขายที่ดิน = 5,500,000 บาท
• ราคาประเมินที่ดิน = 5,000,000 บาท
• ค่าอากรแสตมป์ = 5,500,000 × 0.5% = 27,500 บาท

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะมีอัตรา 3.3% ซึ่งจะต้องชำระในกรณีที่มีการถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี หรือลงชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปีเต็ม โดยภาษีนี้มักถูกเรียกเก็บเมื่อมีการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน หากผู้ขายสามารถหลีกเลี่ยงเกณฑ์ทั้งสองนี้ได้ เช่น ถือครองที่ดินนานกว่า 5 ปี หรือลงชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ค่าอากรแสตมป์ซึ่งมีอัตราที่ต่ำกว่าจะถูกนำมาใช้แทน ซึ่งจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมได้มากขึ้น

ตัวอย่างการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ

• ราคาขายที่ดิน = 5,500,000 บาท
• ราคาประเมินที่ดิน = 5,000,000 บาท
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ = 5,500,000 × 3.3% = 181,500 บาท

4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตาม อัตราภาษีก้าวหน้า โดยถือเป็นรายได้ประเภทหนึ่งที่ต้องเสียภาษี ซึ่งวิธีการคำนวณจะขึ้นอยู่กับ ลักษณะการได้มาของทรัพย์สิน เช่น

• ได้มาโดยทางมรดกหรือเสน่หา
• ได้มาเพื่ออยู่อาศัย ไม่ได้มีเจตนาเพื่อการค้า
• ได้มาเพื่อการค้า หรือเพื่อเก็งกำไร

ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ ได้มาเพื่อการค้า หรือเก็งกำไร ผู้ขายจะ ไม่สามารถใช้สิทธิ “ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีสุดท้าย” (Final Tax) ได้ หมายความว่า รายได้นี้ต้องนำไปรวมคำนวณในแบบแสดงรายได้ประจำปี (ภ.ง.ด.90)

โดยภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ สามารถนำมาใช้เป็น เครดิตภาษี เพื่อลดภาระภาษีในการยื่นแบบประจำปีได้ หากต้องการคำนวณภาษีเบื้องต้นด้วยตนเอง สามารถใช้เครื่องมือคำนวณภาษีจากเว็บไซต์ กรมสรรพากร ได้

5. ค่าจิปาถะและค่าจดจำนอง

1. ค่าจิปาถะ

• ค่าคำขอโอน = 5 บาท
• ค่าอากร = 5 บาท
• ค่าพยาน = 20 บาท
• รวม = 30 บาท

2. ค่าจดจำนอง (เฉพาะกรณีกู้เงินซื้อ)

ค่าจดจำนอง เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อมีการจำนองทรัพย์สิน เช่น บ้าน คอนโด หรือที่ดิน โดยจะคิดในอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง ทั้งหมด และเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อควรเตรียมไว้หากมีการกู้สินเชื่อกับธนาคารหรือสถาบันการเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่างการคำนวณค่าจดจำนอง

• วงเงินจำนอง = 3,000,000 บาท
• ค่าจดจำนอง = 3,000,000 × 1% = 30,000 บาท

อย่างไรก็ตาม มีประกาศอัปเดตล่าสุดจาก กระทรวงมหาดไทย ประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ เหลือเพียง 0.01% โดยมีผลตั้งแต่บัดนี้จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

มาตรการนี้ครอบคลุมการซื้อขายบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด (คอนโด) ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และ วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา

ทั้งนี้ ผู้มีสิทธิ์ต้องเป็น บุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และต้องมีการจดทะเบียนโอนและจดจำนองในคราวเดียวกันเท่านั้น

เคล็ดลับในการลดค่าใช้จ่าย

• ศึกษาเงื่อนไขการยกเว้นภาษี เช่น การถือครองที่ดินเกิน 5 ปี ซึ่งอาจช่วยลดอัตราภาษีที่ต้องชำระได้ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเข้าใจข้อกำหนดและเงื่อนไขทั้งหมดอย่างถี่ถ้วน
• ต่อรองกับคู่สัญญา เพื่อแบ่งภาระค่าใช้จ่าย เช่น ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ หรือค่าดำเนินการอื่น ๆ การพูดคุยอย่างโปร่งใสและจริงใจสามารถช่วยลดค่าใช้จ่ายทั้งสองฝ่ายได้
• ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เช่น นักกฎหมายหรือที่ปรึกษาด้านภาษี เพื่อให้แน่ใจว่าไม่พลาดโอกาสในการลดหย่อนหรือยกเว้นภาษี รวมถึงให้คำแนะนำในเรื่องที่อาจไม่ได้คาดคิดมาก่อน
• ตรวจสอบราคาประเมิน ก่อนดำเนินการใด ๆ ควรตรวจสอบราคาประเมินสินทรัพย์หรือทรัพย์สินให้ตรงกับความจริง เพื่อหลีกเลี่ยงความไม่ตรงกันในเอกสารซึ่งอาจทำให้เกิดปัญหาในภายหลัง เช่น การคำนวณภาษีผิดพลาดหรือการโต้แย้งด้านกฎหมาย

สำหรับผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นเข้าสู่วงการอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการนำเงินจากการขายที่ดินไปต่อยอดลงทุน แนะนำให้อ่านบทความ “สนใจเริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องเริ่มจากตรงไหนดี?” เพื่อวางแผนการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

ตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์

ในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ จะใช้ฐานภาษีที่สูงกว่า ระหว่างราคาซื้อขายจริง กับราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ ซึ่งเป็นราคาประเมินกลางของรัฐที่มีการปรับปรุงใหม่ทุก 4 ปี โดยรอบปัจจุบันคือ รอบบัญชีปี 2566 – 2569 (1 มกราคม 2566 ถึง 31 ธันวาคม 2569)

ผู้ขายและผู้ซื้อสามารถ ตรวจสอบราคาประเมิน ด้วยตนเองได้จากช่องทางดังต่อไปนี้:

• เว็บไซต์กรมธนารักษ์: https://assessprice.treasury.go.th/
• แอปพลิเคชัน TRD Property Valuation บนสมาร์ตโฟน
• Call Center กรมธนารักษ์ โทร. 0-2270-0360-63 และ 0-2059-4999

การตรวจสอบข้อมูลให้ครบถ้วนก่อนทำธุรกรรมจะช่วยลดความผิดพลาดในการคำนวณภาษี และสร้างความมั่นใจให้กับทั้งสองฝ่าย

แนวทางสำหรับผู้ซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุน

การเข้าใจค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการขายที่ดินช่วยให้สามารถวางแผนและคำนวณต้นทุนได้อย่างเหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นการเตรียมตัวซื้อ ขาย หรือการลงทุนก็ตาม ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจรวมถึงค่าธรรมเนียมการโอน ค่าประเมินราคา ค่าภาษี หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งทั้งหมดนี้อาจมีผลกระทบต่อผลกำไรหรือความคุ้มค่าในการทำธุรกรรม หากมีข้อสงสัยเพิ่มเติม อย่าลังเลที่จะปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้มั่นใจว่าการตัดสินใจของคุณจะเป็นไปอย่างรอบคอบและมีข้อมูลครบถ้วน

หากคุณกำลังวางแผนขายที่ดิน หรืออยากรู้ว่าทรัพย์สินของคุณมีมูลค่าเท่าไร ลองค้นหาและเปรียบเทียบกับ ประกาศขายที่ดินล่าสุด เพื่อใช้ประกอบการวางแผนค่าใช้จ่ายและกำหนดราคาขายได้อย่างเหมาะสม

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: กรมที่ดิน