ราคาประเมินที่ดินคืออะไร? ต่างจากราคาตลาดอย่างไร?

การซื้อขายที่ดินเป็นการทำธุรกรรมที่สำคัญและยังเป็นการลงทุนที่น่าสนใจที่สุดอย่างหนึ่งสำหรับคนทั่วไปและนักลงทุน แต่คนไทยหลายคนอาจยังสับสนกับเรื่อง ‘ราคาประเมินที่ดิน’ และ ‘ราคาตลาด’ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการซื้อขายและตัดสินใจซื้อขายที่ดิน

ความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับความแตกต่างระหว่างราคาประเมินที่ดินและราคาตลาดจะช่วยให้คุณสามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ประเมินมูลค่าที่ดินได้อย่างถูกต้อง และหลีกเลี่ยงการตกเป็นเหยื่อของการหลอกลวงหรือการตั้งราคาที่ไม่เป็นธรรม

ในบทความนี้ ForBest Property จะอธิบายความหมายของราคาประเมินที่ดินและราคาตลาดอย่างละเอียด พร้อมทั้งวิเคราะห์ความแตกต่างและให้คำแนะนำสำหรับผู้ที่สนใจซื้อขายที่ดินอย่างมีข้อมูล

ราคาประเมินที่ดินคืออะไร?

ราคาประเมินที่ดิน หรือที่เรียกอย่างเป็นทางการว่า ‘ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน’ คือราคากลางของที่ดินที่ได้รับการประเมินโดยกรมธนารักษ์ซึ่งเป็นหน่วยงานภาครัฐ หรือในบางกรณีอาจถูกประเมินโดยบริษัทเอกชนที่ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์

วัตถุประสงค์ของการประเมินที่ดิน

การกำหนดราคาประเมินที่ดินมีวัตถุประสงค์หลักที่สำคัญหลายประการ ซึ่งส่งผลต่อการดำเนินการด้านกฎหมาย การเงิน และการจัดเก็บภาษีอย่างเป็นระบบ จุดประสงค์แรกคือการใช้ราคาประเมินในการคำนวณค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ การจดจำนอง หรือการตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน ราคาประเมินจึงเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญสำหรับการดำเนินการในส่วนนี้

นอกจากนี้ ราคาประเมินยังถูกนำมาใช้ในการคำนวณภาษีและค่าโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยช่วยให้การเรียกเก็บภาษีเป็นไปอย่างถูกต้องและยุติธรรม และสามารถนำเงินที่ได้ไปใช้ในพัฒนาประเทศได้อย่างเหมาะสม

อีกบทบาทหนึ่งของราคาประเมินที่ดินคือการใช้เป็นเกณฑ์ในการพิจารณาวงเงินกู้ยืม โดยเฉพาะในกรณีที่ใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน ธนาคารและสถาบันการเงินจะนำราคาประเมินมาประกอบการพิจารณา เพื่อให้มั่นใจว่าวงเงินกู้ที่ปล่อยออกมานั้นมีความเหมาะสมและปลอดภัยภัย

รอบการประกาศราคาประเมินที่ดิน

กรมธนารักษ์จะออกประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ทุก 4 ปี ซึ่งถือเป็นราคากลางที่ใช้เป็นมาตรฐานในการกำหนดราคาเกี่ยวกับธุรกรรมที่ดิน การปรับปรุงข้อมูลทุกๆ 4 ปีนี้เอง จึงเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ราคาประเมินมักจะล่าช้ากว่าราคาที่เป็นจริงในตลาด

ปัจจัยที่มีผลต่อราคาประเมิน

การประเมินราคาที่ดินนั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการที่เกี่ยวข้องกับลักษณะและคุณสมบัติของที่ดินเอง โดยปัจจัยแรกคือขนาดและรูปร่างของที่ดิน โดยทั่วไปแล้ว ที่ดินที่มีขนาดใหญ่และมีรูปร่างที่สม่ำเสมอจะได้รับการประเมินในราคาต่อตารางวาที่สูงกว่าที่ดินที่มีรูปร่างผิดปกติ นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมยังมีผลต่อการประเมินราคาอย่างมาก หากที่ดินตั้งอยู่ในย่านธุรกิจ ใกล้แหล่งชุมชน หรือมีสภาพแวดล้อมที่ดี ราคาประเมินก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย

อีกปัจจัยหนึ่งที่มีความสำคัญคือความสะดวกในการเข้าถึงระบบสาธารณูปโภค เช่น ถนน ระบบไฟฟ้า ประปา และระบบสื่อสารโทรคมนาคม ที่ดินที่สามารถเข้าถึงสิ่งเหล่านี้ได้อย่างสะดวกย่อมมีราคาประเมินที่สูงกว่า สุดท้ายคือศักยภาพในการพัฒนาและข้อจำกัดทางกฎหมาย หากที่ดินมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นโครงการต่าง ๆ หรือไม่มีข้อจำกัดทางกฎหมาย ราคาประเมินของที่ดินก็จะสูงขึ้นเช่นกัน ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลต่อการกำหนดราคาประเมินของที่ดินแต่ละแปลงอย่างชัดเจน

ราคาตลาดคืออะไร?

ราคาตลาดของที่ดิน หมายถึงราคาที่เกิดขึ้นจริงจากการตกลงซื้อขายระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายในช่วงเวลาหนึ่งหรือในบริเวณใกล้เคียงกัน ราคาตลาดมีลักษณะที่สะท้อนถึงความต้องการและกลไกตลาด ณ ช่วงเวลานั้น ๆ

กลไกการกำหนดราคาตลาด

ราคาตลาดไม่ได้ถูกกำหนดโดยรัฐ แต่เกิดจากความพึงพอใจและการเจรจาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งมีกลไกสำคัญหลายประการที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาตลาด

ประการแรกคือความต้องการของตลาด หากพื้นที่ใดมีผู้ต้องการซื้อที่ดินจำนวนมาก แต่มีที่ดินที่ประกาศขายอยู่อย่างจำกัด ราคาของที่ดินในพื้นที่นั้นก็จะปรับตัวสูงขึ้นตามกลไกของอุปสงค์และอุปทาน

ประการต่อมาคือสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ ภาวะเศรษฐกิจที่ดีทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อการเพิ่มขึ้นของราคาตลาด ตัวอย่างเช่น คนมีกำลังที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ราคาตลาดจึงสูงขึ้นตาม

สุดท้ายคือการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การมีโครงการก่อสร้างสำคัญ เช่น ถนน รถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า หรือโรงพยาบาลในบริเวณใกล้เคียง จะทำให้พื้นที่นั้นมีความน่าสนใจและมูลค่าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เพิ่มขึ้น ราคาตลาดจึงปรับตัวสูงขึ้นไปตามการพัฒนาในพื้นที่นั้นๆ

ความผันผวนของราคาตลาด

ราคาตลาดมีการเปลี่ยนแปลงและผันผวนอย่างมากเมื่อเทียบกับราคาประเมิน เนื่องจากได้รับอิทธิพลจากปัจจัยภายนอกหลากหลายประการ โดยปัจจัยทางเศรษฐกิจ เช่น อัตราดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อ และความมั่นคงทางการเงิน มีบทบาทสำคัญที่ส่งผลต่อการขึ้นลงของราคาตลาด นอกจากนี้ ปัจจัยทางสังคม อย่างการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการดำรงชีวิต การย้ายถิ่นฐาน และการเกิดขึ้นของชุมชนใหม่ ก็เป็นอีกส่วนหนึ่งที่ทำให้ราคาตลาดเปลี่ยนแปลงได้ ขณะเดียวกัน ปัจจัยทางการเมือง เช่น นโยบายของรัฐบาล การเปลี่ยนแปลงกฎหมาย และการพัฒนาเมือง ก็ล้วนส่งผลกระทบต่อราคาตลาดในภาพรวมเช่นกัน

สรุปความแตกต่างระหว่างราคาประเมินที่ดินและราคาตลาด

ราคาประเมินที่ดินกำหนดโดยกรมธนารักษ์ มีการปรับปรุงทุก 4 ปี ทำให้ไม่เปลี่ยนแปลงบ่อย มีความเสถียรและไม่ผันผวน ใช้สำหรับคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม ใช้เป็นเกณฑ์อ้างอิงตามกฎหมาย

ขณะที่ราคาตลาดเกิดจากการเจรจาในตลาด ทำให้สามารถเปลี่ยนแปลงได้ทุกวันตามกลไกของตลาดและปัจจัยต่างๆ ในช่วงเวลาเหล่านั้น ทำให้มีความผันผวนมากกว่าราคาประเมิน ใช้สำหรับเป็นราคาในการซื้อขาย ลงทุน และประเมินมูลค่าสินทรัพย์ที่แท้จริง

ทำไมราคาประเมินที่ดินถึงต่ำกว่าราคาตลาด?

ราคาประเมินที่ดินโดยปกติจะต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 20-40% ซึ่งมีเหตุผลหลักเหตุผลแรกคือการลดภาระภาษีให้กับประชาชน รัฐบาลตั้งราคาประเมินให้ต่ำกว่าราคาตลาดเพื่อลดค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ หากราคาประเมินสูงเท่ากับราคาตลาด ประชาชนจะต้องแบกรับค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและภาษีในอัตราที่สูงขึ้น ซึ่งอาจเป็นภาระทางการเงินที่หนักเกินไป

นอกจากนี้ การปรับปรุงราคาประเมินที่เกิดขึ้นทุก 4 ปี ทำให้ราคาประเมินไม่ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์จริง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการพัฒนารวดเร็ว เช่น พื้นที่ใกล้รถไฟฟ้าหรือโครงการใหญ่ ๆ ที่ส่งผลต่อราคาที่ดินในตลาด

สุดท้าย กรมธนารักษ์ยังใช้ข้อมูลอย่างระมัดระวังในการกำหนดราคาประเมิน โดยพิจารณาความเสถียรของราคาและหลีกเลี่ยงการนำราคาซื้อขายที่ผิดปกติหรือเกินจริงมาใช้เป็นข้อมูลอ้างอิง เพื่อให้ราคาประเมินสะท้อนถึงมูลค่าที่เหมาะสมที่สุดในภาพรวม

ข้อดีของการใช้ราคาประเมิน

ข้อดีของการใช้ราคาประเมินคือช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการโอนกรรมสิทธิ์ อีกทั้งยังมีความเสถียรและน่าเชื่อถือ สามารถใช้งานได้อย่างมั่นใจ เนื่องจากเป็นมาตรฐานที่ได้รับการยอมรับและใช้กันอย่างแพร่หลายทั่วประเทศ

ข้อเสียของการใช้ราคาประเมิน

ข้อเสียของการใช้ราคาประเมินคือการที่ตัวเลขที่ได้มาอาจไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของที่ดิน ซึ่งสามารถนำไปสู่การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ผิดพลาดได้ นอกจากนี้ยังอาจไม่เหมาะสมสำหรับการนำไปใช้ในกรณีของการลงทุนหรือการซื้อขาย เนื่องจากข้อมูลที่ได้อาจไม่แม่นยำเพียงพอที่จะสนับสนุนการตัดสินใจที่สำคัญในด้านการเงินและการลงทุน

สิ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายที่ดินควรรู้

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังมองหาที่ดิน ควรเริ่มต้นจากการศึกษาราคาตลาดในพื้นที่ที่สนใจและพื้นที่บริเวณใกล้เคียงเพื่อเปรียบเทียบราคาที่เสนอขายว่ามีความเหมาะสมหรือไม่ จากนั้นควรตรวจสอบราคาประเมินของที่ดินที่คุณสนใจ เพื่อดูว่าราคาขายสูงกว่าราคาประเมินมากน้อยเพียงใด และเหมาะสมกับทำเลนั้นหรือไม่

หากยังไม่มั่นใจในเรื่องของราคาและการตัดสินใจ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เช่น นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ นักประเมินราคา หรือผู้ที่มีความรู้ในด้านการซื้อขายที่ดิน นอกจากนี้ การพิจารณาศักยภาพการเติบโตของพื้นที่ในอนาคตก็เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม อย่ามองแค่ราคาปัจจุบัน แต่ควรคิดถึงโอกาสการพัฒนาหรือการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ในระยะยาว

สุดท้ายนี้ อย่าลืมตรวจสอบสิทธิ์และเอกสารที่เกี่ยวข้องให้ครบถ้วน เช่น โฉนดที่ดิน ความถูกต้องของสิทธิ์ในการโอน รวมถึงเอกสารอื่น ๆ ที่จำเป็น เพื่อให้มั่นใจว่าการซื้อขายจะเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่มีปัญหาในอนาคตต

สำหรับผู้ขายที่ต้องการขายทรัพย์สินให้ได้ผลลัพธ์ที่ดีที่สุด ควรเริ่มต้นด้วยการตั้งราคาที่เหมาะสม โดยศึกษาราคาตลาดในพื้นที่อย่างละเอียดและกำหนดราคาที่สามารถแข่งขันได้ ไม่สูงหรือต่ำจนเกินไป เพื่อดึงดูดผู้ซื้อได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ การเตรียมข้อมูลให้ครบถ้วน เช่น เอกสารสิทธิ์ ข้อมูลที่ดิน และรายละเอียดของพื้นที่ ก็เป็นสิ่งที่สำคัญ เพราะข้อมูลที่ชัดเจนจะช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือ และทำให้การขายเป็นไปอย่างราบรื่น

อีกสิ่งที่ผู้ขายควรพิจารณาคือ การคำนวณต้นทุนและกำไรอย่างรอบคอบ โดยคำนึงถึงต้นทุนการถือครอง ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อให้สามารถกำหนดราคาขายที่เหมาะสมและสมเหตุสมผลได้ การเลือกช่วงเวลาที่เหมาะสมในการขายก็มีความสำคัญไม่น้อย ผู้ขายควรติดตามสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิดและเลือกเวลาที่ตลาดอยู่ในจุดที่เอื้อต่อการขาย

สุดท้าย หากต้องการขายในราคาที่ดีและลดความยุ่งยาก ควรพิจารณาใช้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ เพราะผู้เชี่ยวชาญจะช่วยให้การขายเป็นไปอย่างมืออาชีพและเพิ่มโอกาสในการปิดการขายได้อย่างมีประสิทธิภาพภาพ

การใช้ราคาประเมินและราคาตลาดในการขอสินเชื่อ

สำหรับธนาคารและสถาบันการเงิน จะใช้ทั้งราคาประเมินและราคาตลาดในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเริ่มจากการประเมินหลักประกันเพื่อกำหนดมูลค่าสินทรัพย์ที่เหมาะสมสำหรับการคำนวณวงเงินกู้ ในขั้นต้น ราคาประเมินที่ดินจะถูกใช้เป็นฐานการพิจารณา แต่ไม่ได้ใช้เพียงอย่างเดียว เพราะยังต้องดูราคาตลาดประกอบด้วย เพื่อให้ได้ข้อมูลที่รอบด้านและแม่นยำยิ่งขึ้น 

การประเมินราคาตลาดมักดำเนินการโดยผู้ประเมินที่ได้รับการรับรองหรือบริษัทประเมินที่น่าเชื่อถือ ซึ่งจะลงพื้นที่เพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่สอดคล้องกับความเป็นจริงในตลาด หลังจากได้ข้อมูลแล้ว ธนาคารจะนำราคาประเมินของผู้ประเมินธนาคารมาใช้เป็นราคาหลัก โดยราคาดังกล่าวมักอยู่ระหว่างราคาประเมินและราคาตลาด เพื่อให้สะท้อนมูลค่าที่เหมาะสมที่สุด 

สำหรับการกำหนดวงเงินกู้ ธนาคารมักให้อยู่ที่ประมาณ 70-90% ของราคาประเมินหลักที่ได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร รวมถึงการประเมินความเสี่ยงของผู้ขอสินเชื่อ กระบวนการเหล่านี้ช่วยให้ธนาคารสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงและให้วงเงินกู้ที่เหมาะสมสำหรับทั้งสองฝ่าย

ตัดสินใจซื้อขายที่ดินโดยพิจารณาข้อมูลประกอบ

การเข้าใจความแตกต่างระหว่างราคาประเมินที่ดินและราคาตลาดเป็นปัจจัยหนึ่งที่จะทำให้การซื้อขายที่ดินของคุณสำเร็จในแบบที่ต้องการ ซึ่งหากจะพูดถึงราคาที่ดินสองอย่างนี้ว่าต่างกันอย่างไร ก็คือราคาประเมินที่ดินคือราคาที่เป็นมาตรฐานสำหรับการคำนวณค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย ในขณะที่ราคาตลาดจะเป็นตัวเลขที่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงและเป็นตัวชี้วัดความเป็นไปได้ในการลงทุนทั้งนี้ การศึกษาและเปรียบเทียบทั้งสองราคาอย่างรอบคอบ ประกอบกับการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเมื่อจำเป็น ก็จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจซื้อขายที่ดินได้อย่างมีข้อมูลและเหมาะสมกับเป้าหมายการลงทุนของคุณ เลือกเราเป็นตัวช่วยในการซื้อขายที่ดิน ปรึกษากับ ForBest Property ได้เลยวันนี้